SFH: como funciona o Sistema de Financiamento Habitacional?

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Quem quer adquirir um imóvel, principalmente em áreas urbanas, pode se deparar com estruturas muito inacessíveis do ponto de vista financeiro e as vezes produtos bancários escassos. Para facilitar o acesso a esse tipo de compra, surgiu o SFH.

Mesmo sendo um sistema desconhecido do grande público, o SFH é o projeto de financiamento imobiliário mais utilizado do país, servindo de base para os principais programas e iniciativas de fomento a habitação do Brasil.

O que é SFH?

O SFH (Sistema Financeiro de Habitação), é um programa de financiamento imobiliário criado pelo governo e com o objetivo de tornar mais acessível a compra de imóveis por pessoas que se enquadram em classes de baixa renda.

O programa foi criado em 1964 através da Lei 4.384, com o intuito de democratizar o acesso à bens imobiliários.

Basicamente, o funcionamento do SFH acontece através da utilização de recursos das contas poupanças ou até mesmo, repassados através do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), para financiar compras e construção de imóveis residenciais.

Ou seja, quem quer comprar uma casa, mas não conseguiria quitar o valor referente de uma única vez. Pode parcelar o valor em parcelas mais acessíveis. Um dos modelos mais conhecidos é o Minha Casa, Minha Vida.

Como funciona o financiamento pelo SFH?

sfhVale lembrar que, o financiamento do SFH é fiscalizado pelo Banco Central do Brasil e é estruturado junto com a Caixa Econômica Federal, para que haja a intermediação dos financiamentos com o valor de até R$ 1, 5 mi.

Os agentes que operam os financiamentos são oriundos das Sociedades de Crédito Imobiliário e de outras instituições que funcionam como intermediadores financeiros.

E nem todas as pessoas conseguem utilizar esse modelo de financiamento habitacional. Para conseguir obter o benefício, é preciso cumprir alguns pré-requisitos que servem como parâmetros como regras do SFH e dos órgãos que estão envolvidos.

Através de iniciativas como essa, o governo encontrou uma possibilidade de tornar possível a realização do sonho de adquirir a casa própria. Mas, essa não é a única iniciativa para facilitar o processo de compra de bens imóveis.

Financiamento Imobiliário no Brasil

Além do Sistema Financeiro de Habitação, existem também dentro do mercado de crédito outras duas formas de acesso ao financiamento de imóveis no Brasil, através da Carteira Hipotecária (CH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Carteira Hipotecária

Como dito anteriormente, o SFH possui um público específico, bem como a CH e o SFI. No caso da carteira hipotecária, a sua utilização é voltada para para pessoas que possuem uma maior renda e que estão em busca de livre negociação com as instituições financeiras.

Entretanto, não pode ser entendida como uma forma de crédito imobiliário, mas como uma operação imobiliária feita fora das condições do SFH.

Sistema de Financiamento Imobiliário

O SFI pode ser definido como um ambiente onde acontecem todos os financiamentos que não estão dentro do SFH. Dessa forma, assim como a CH, o SFI é direcionado para pessoas que possuem uma maior renda.

E além disso, no Sistema de Financiamento Imobiliário, não existe a utilização do FGTS para comprar o imóvel, inclusive, esse modelo apresenta um Sistema de Amortização Constante (SAC).

Isso significa dizer que dentro da abrangência desse sistema, a metodologia do SAC permite uma forma de pagamento mais rápido da dívida, devido ao valor decrescente das parcelas. Dessa forma, é possível diminuir os juros incidentes.

Para facilitar o entendimento, é possível identificar alguns formatos utilizados dentro do SFI:

  • Bancos de investimento;
  • Fundos de pensão;
  • Fundos de renda fixa;
  • Valores de tesouros.

Trabalhar com o SFH vale a pena?

Alguns profissionais do setor imobiliário podem se deparar com as questão de se trabalhar com o SFH ou não.

E, em qualquer que seja a decisão, é imprescindível que quem trabalha na área imobiliária tenha entendimento sobre as diversas possibilidades de aquisição de um imóvel.

Portanto, é preciso deixar claro que a principal diferença entre o SFH e SFI é o tipo de público que atende. Geralmente, o SFH voltado para pessoas que possuem um limite de crédito e o SFI, para pessoas que possuem um montante mais expressivo.

O procedimento de financiamento habitacional

Para isso, vejamos o que é permitido em uma simulação do SFH:

  • Ser estritamente um imóvel para uso residencial e estar localizado em uma área urbana;
  • O imóvel deve ter um registro no Cartório de Registro de Imóveis da região de residência;
  • É terminantemente proibido a negociação ou venda de imóveis que utilizaram essa modalidade de financiamento dentro de um prazo de três anos;
  • O valor limite do SFH para financiamento de imóveis variam até no máximo 1,5 milhão de reais (conforme atualização da lei em janeiro de 2019);
  • O imóvel deve estar localizado no município, local de trabalho ou região metropolitana em que o comprador habita. Além disso, é necessário já ter residido no local por no mínimo 1 (um) ano.

No caso da utilização do FGTS para SFH, o procedimento de entrada requer algumas especificidades prévias, tais quais:

  • O trabalhador deve ter no mínimo três anos sob regime FGTS (contabilizando períodos de trabalho consecutivos ou não, mesmo que seja de diferentes empresas);
  • O usuário não pode estar envolvido em negociação ou financiamento SFH ativo com outro local do país;
  • O assalariado não pode ser o comprador ou proprietário de outro imóvel residencial urbano que está em construção ou concluído e que esteja localizado no ambiente de residência ou de trabalho.

Por fim, utilizar o SFH é válido quando a meta é conseguir um financiamento de imóvel com prazos mais acessíveis que os financiamentos comuns e até mesmo valores menores. Mas, como toda compra parcelada, deve-se ter primeiro um planejamento prévio e educação financeira.

Guilherme Almeida
Guilherme Almeida
Bacharel em Economia e Especialista em Finanças Corporativas e Mercado de Capitais pelo Ibmec-MG. Mestrando em Estatística pela UFMG, atua como professor, palestrante e porta voz das áreas de economia e finanças, tendo concedido mais de mil entrevistas para os principais meios de comunicação. Atualmente, leciona matérias ligadas à Economia e ao Mercado Financeiro em cursos preparatórios para certificações financeiras, além de ser o Economista-Chefe do departamento de Estudos Econômicos da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de Minas Gerais (Fecomércio MG).

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