CRI: Conheça o Certificado de Recebíveis Imobiliários

CRI: Conheça o Certificado de Recebíveis Imobiliários
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Os brasileiros estão cada vez mais investindo seu dinheiro e tendo consciência sobre educação financeira. Inclusive, muitos já estão avançando e deixando o tesouro direto para opções isentas do imposto de renda, como o CRI.

Os CRI são considerados investimentos de renda fixa mais arrojadas, e precisam de mais estudo e experiência e para os investidores moderados pode ser uma boa opção.

O que é CRI?

O CRI é um título que dá o direito de crédito ao investidor. Assim, ele tem direito a receber um determinado valor do emissor e, esporadicamente, caso o título seja vendido, o valor aplicado retorna para ele.

CRI é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários e é um produto financeiro criado em 1997 como uma opção para os investidores que desejam liquidez e segurança no mercado imobiliário.

Esses certificados são emitidos por empresas privadas, as chamadas securitizadoras. E são lastreadas em operações de crédito no setor imobiliário e do agronegócio.

O investidor de Certificação de Recebíveis Imobiliários é responsável por auxiliar no financiamento do mercado imobiliário através da antecipação dos créditos que serão recebidos no setor.

Os CRIS contam com duas estruturas de investimentos: pulverizado e corporativo. Para quem investe é importante conhecer as diferenças.

O CRI pulverizado se refere aos riscos relacionados a uma carteira de crédito de diferentes devedores, os mutuários. Isso significa que pode ser lastro ou garantia de operações, contratos de venda e compra de loteamento ou residências.

Já o CRI corporativo são contratos que tem uma empresa como devedora principal. Assim, é dividido em subcategorias como a Desimobilização (Sale and Lease-Back) e Construção Customizada (Built-to-Suit).


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Como funciona esse modelo de investimento?

CRI: Conheça o Certificado de Recebíveis Imobiliários

Esse modelo de investimento permite a possibilidade das instituições financeiras que possuem lastro imobiliário capitalizarem os recursos do mercado financeiro à vista. Assim, é possível secutirizar fluxos recebíveis tanto de médio quanto de longo prazo.

Isso porque os CRIs são emitidos apenas por instituições securitizadoras de créditos imobiliários, e elas não fazem o papel de devedoras na operação desses ativos.

O ativo é registrado no sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados a funcionar pelo BC (Banco Central).

Com isso, as principais vantagens dos Certificados de Recebíveis Imobiliários são a possibilidade de controlar a quantidade de títulos emitidos e facilitar a negociação eletrônica, tornando o processo menos burocrático.

Quais são os riscos?

Assim como qualquer operação, investir em CRI também tem riscos. O primeiro deles é o de crédito. Isso porque, caso o emissor falta com os pagamentos dos rendimentos ou quebre, você perde o dinheiro investido.

Mesmo com as garantias que já são oferecidas na securitização, esse processo de recuperação de dinheiro geralmente é lento e tem custos.

Uma dica para segurança de quem investe em CRI é avaliar o rating do emissor e priorizar notas próximas de A. Sendo assim, esse investidor tem uma boa nota e menos chance de trazer um risco para o seu investimento.

Além disso, para evitar esses riscos, é importante analisar o endividamento da empresa e a moeda dessas dívidas. E conferir as garantias oferecidas. Um profissional de investimentos pode ser um aliado nesse momento.

Outro risco está relacionado à liquidez do CRI. Isso porque o resgate antecipado depende da lei da Oferta e Demanda.

Como nem sempre tem investidores interessados na compra do ativo, é fundamental fazer um planejamento para evitar utilizar o CRI como reserva de emergência, por exemplo.

Por esses riscos e por exigir mais conhecimento do mercado financeiro, os Certificados de Recebíveis Imobiliários são indicados para o investidor de perfil arrojado porque, comparado ao CDB e LC, seus riscos são mais altos.

Rentabilidade de CRI

Os CRIs fazem parte dos investimentos de renda fixa, e isso significa que eles têm uma rentabilidade previsível em quase todos os momentos. Ou seja, quando adquire um título de CRI, já é prevista a rentabilidade.

De maneira geral, essa modalidade de investimento paga uma taxa prefixada informada já na hora da compra. E também pode ocorrer um acréscimo da variação de índices como inflação e CDI.

Os investimentos ligados à inflação são interessantes em momentos de taxa de juros baixa, e caso invista em um CRI ligado à inflação não há perda de poder de compra porque há garantis de ganhos reais.

Por isso é importante ter atenção. Como os termos são variáveis entre um título e outro, reveja as condições das emissões antes de investir em um título de CRI.

Esse modelo de investimento também é confundido com o CRA, que é o Certificado de Recebíveis do Agronegócio. Apesar de diferentes, contam com as mesma vantagem que é a isenção do imposto de renda. Outro investimento com essa característica é o LCI (Letras de Créditos Imobiliários).

E para os investidores que atuam no setor imobiliário, os fundos de CRI são uma boa opções. Isso porque esses recebíveis são os investimentos de renda fixa voltados apenas para o setor imobiliário.


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Tipos de CRI e suas rentabilidades 

A rentabilidade dos Certificados de Recebíveis Imobiliários varia de acordo com os tipos, que são:

  • Prefixado
  • Pós-fixado
  • Híbrido

No prefixado, a taxa de rentabilidade é fixa. Assim, na hora da compra é possível saber quanto o dinheiro irá render até a data do vencimento.

Essa modalidade é uma boa opção para os momentos de juros econômicos baixos ou em queda, e quando há instabilidade no mercado. Esse tipo de CRI pode ser um aliado a ter maior rentabilidade nesse cenário.

O CRI pós-fixado possui uma taxa de rendimento ligada aos índices econômicos, como taxa Selic ou CDI. Assim, o retorno é percentual a esse indexador.

Esse tipo de CRI é indicado para investidores com expectativa de alta nos juros. Isso porque quando eles sobem os rendimentos aumentam. Mas é uma modalidade considerada arriscada e requer experiência do investidor.

Por último, a modalidade de CRI híbrida tem rentabilidade volátil e possui duas partes: uma fica e mais um indexador.

Esse tipo pode ser a opção para ter ganho real sobre um índice econômico. E costuma estar nas carteiras voltadas para a aposentadoria e investimentos de longo prazo, isso porque oferece proteção contra inflação se for indexado ao IPCA.

Ademais, a rentabilidade ainda pode ser classificada entre High Grade ou High Yield. A primeira se refere a um título com emissor de alta capacidade de pagamento. A segunda tem relação com o ativo de rendimento maior, mas também maior risco.

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Vantagens e desvantagens

Como todo investimento, o CRI conta com vantagens e desvantagens. Mas as vantagens são bastante consideráveis e faz desse modelo de investimento indicado para diversos objetivos.

O primeiro é para diversificar a carteira. Já que tem rendimentos atrativos e uma certa estabilidade, é recomendado para diminuir os riscos e aumentar a possiblidade de ganhos em uma carteira de investimentos.

Outra vantagem é a previsibilidade do CRI e como ele pode ser um aliado na criação de um fluxo de renda na carteira. Além do risco depender apenas do emissor e ser algo menos comum.

Mesmo que a securitizadora do CRI declare falência, os resgates e fluxo de pagamentos dos rendimentos não são afetados. Além disso, na securitização, o emissor deve depositar 30% a mais do que deve pagar aos investidores em uma conta Escrow.

Essa garantia funciona como um fundo de reserva e caso a empresa esteja inadimplente, o investidor recebe os rendimentos normalmente. Um grande vantagem do CRI. Essa conta também pode ser usada para antecipar pagamentos do CRI.

Uma outra vantagem é que não existe valor mínimo para investir no CRI. A partir de R$ 1000 já é possível investir. Mas boa parte das emissões variam entre R$ 5 mil e R$ 20 mil. Mesmo assim, é considerado um investimento acessível.

Mas as principais desvantagens do CRI são duas: liquidez restrita e papéis não cobertos pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito).

A liquidez restrita dificuldade quem precisa resgatar o dinheiro de volta antes da data do vencimento. E a falta de cobertura do FGC aumenta o risco do ativo e é visto com cautela pelos investidores.

Tributação do CRI

Para os investidores de CRI, há a isenção do imposto de renda e do IOF para pessoas físicas. Ou seja, a taxa apresentada no momento da compra é líquida e não há os descontos dos impostos. Nem mesmo a taxa de administração é cobrada.

Além disso, algumas corretoras isentam os investidores de taxa de custódia ou corretagem, mas não é algo obrigatório apenas uma opção e varia de corretora para corretora.

Sendo assim, o CRI tem a vantagem considerada um bônus entre os investidores que é não ter cobrança de impostos que podem interferir no rendimento e recebimento do investimento.

Para quem tem o perfil de investidor arrojado, os Certificados de Recebíveis Imobiliários são uma boa alternativa de investimentos. Apesar de algumas desvantagens, essa modalidade conta com muitas vantagens e boas indicações.

Com os prazos maiores, o CRI oferece uma boa rentabilidade a longo prazo e são opções boas em carteira de investimentos diversificada.

 

Guilherme Almeida
Guilherme Almeida
Bacharel em Economia e Especialista em Finanças Corporativas e Mercado de Capitais pelo Ibmec-MG. Mestrando em Estatística pela UFMG, atua como professor, palestrante e porta voz das áreas de economia e finanças, tendo concedido mais de mil entrevistas para os principais meios de comunicação. Atualmente, leciona matérias ligadas à Economia e ao Mercado Financeiro em cursos preparatórios para certificações financeiras, além de ser o Economista-Chefe do departamento de Estudos Econômicos da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de Minas Gerais (Fecomércio MG).

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