Fundos Imobiliários (FIIs): o que é e como funciona?

Fundos Imobiliários: o que é e como funciona esse investimento?
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Um dos investimentos mais populares da renda variável são os fundos imobiliários.

Os fundos imobiliários são uma forma mais simples e barata de se investir no setor imobiliário e conquistar uma renda passiva mensal.

O que são os fundos imobiliários?

Os chamados fundos imobiliários são uma das possibilidades de aplicações que reúne uma série de investidores, formando um grupo, com o intuito de captar patrimônio e aplicá-los no mercado imobiliário.

Esse tipo de investimento também pode ser chamado de FII ou FIIs, e é categorizado como um investimento de renda variável.

Normalmente, o dinheiro do fundo de investimento imobiliário é utilizado para financiar construções ou até mesmo para a aquisição de imóveis que serão locados ou arrendados.

Já a remuneração deste tipo de investimento é feito da seguinte forma: todos os lucros conquistados por esses títulos são divididos entre todos os participantes desse grupo.

Só que o valor recebido não será igual para todos, variando então conforme a proporção de aplicação que cada um dos investidores realizou.

Em outras palavras, podemos entender que ele é dividido por cotas que compõem o patrimônio que o fundo possui.

Sendo assim, para fazer parte do grupo de investidores é necessário comprar uma ou mais cotas.

Cabe pontuar que o cotista, nome dado a quem realizou a compra, não pode exercer direito sobre os empreendimentos, diferente do proprietário do imóvel.

Entretanto, ele também não é quem responde pelas obrigações que caem sobre o imóvel, sendo responsabilidade do administrador, que sempre será a instituição financeira.

Esta, por sua vez, é sempre encarregada pelo funcionamento correto do fundo e a manutenção da carteira de investimento.

Porém, cabe a uma pessoa decidir o que será feito com todo o dinheiro adquirido, e este é o gestor do fundo.

Para tomar essa decisão, ele segue uma série de objetivos e políticas que foram definidas previamente.

De toda maneira, os melhores fundos imobiliários são aqueles que geram bons resultados, ponto fundamental para decidir se ocorrerá uma valorização ou desvalorização das cotas no fundo.

Como os fundos imobiliários funcionam?

Como os fundos imobiliários funcionam?

Para entender mais sobre esse tipo de investimento, é importante saber como funcionam os fundos imobiliários, uma dúvida recorrente de quem pensa em entrar em grupos como esse.

Mas para isso, é necessário ter conhecimento sobre alguns conceitos que ocorrem nesse tipo de investimento, que são:

  1. ticker;
  2. portfólio;
  3. cotas;
  4. valor mínimo;
  5. custos;
  6. rendimento e rentabilidade;
  7. tributação;
  8. amortização; e
  9. índice Ifix.

Agora, após saber quais são os princípios aplicados no fundo imobiliário, devemos analisar melhor cada um deles para ficar mais claro.

Veja conosco.

Ticker

As cotas de uma pessoa são identificadas no pregão por meio de um código, que recebe o nome de ticker.

Ele é formado por quatro letras maiúsculas e o número 11, sendo então ABCD11, por exemplo.

Agora, se o fundo o qual uma pessoa entrar for listado na Bolsa de Valores, a B3, esse código terá ainda um B para indicar onde é feita a sua negociação.

Assim, o código fica, por exemplo, ABCD11B.

Portfólio

Dentro do mercado financeiro, o termo portfólio é utilizado para se referir à carteira de investimentos, ou seja, o conjunto de ativos que uma pessoa possui.

Assim, tendo em vista que existe uma série de empreendimentos imobiliários que os fundos podem investir, o portfólio é crucial para determinar pontos como:

  1. nível de risco que a aplicação terá; e
  2. possibilidade de retorno para cada cotista.

Contudo, normalmente os fundos são classificados em três grupos diferentes:

  • de tijolo, ou de renda: aqui é feito o investimento de imóveis, e que costuma ganhar com aluguel;
  • de papel, ou de recebíveis: nesse caso são feitas compras de títulos ligados ao mercado imobiliário no lugar dos imóveis; e
  • híbridos: fazem uso tanto dos papéis quanto de investimentos nos imóveis de fato.

Para o segundo e terceiro caso temos algumas opções como Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letra Hipotecária (LH) e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), por exemplo.

Cotas

Pelo que falamos anteriormente, é possível ter uma noção do que são as cotas do fundo de investimento imobiliário.

Porém, dividir o patrimônio em cotas é uma característica de outros fundos também, não somente do imobiliário.

Assim, para entrar nesse tipo de investimento é necessário que o investidor adquira cotas para colocá-las em sua carteira.

Esse ponto é crucial para o retorno, seja pela distribuição de rendimentos ou pela valorização do imóvel.

Seja da forma que for, o cálculo do retorno é feito conforme o número de cotas que cada um dos investidores comprou.

Entretanto, nem todas as cotas são listadas no pregão da bolsa, até mesmo as mais populares.

Assim, é necessário negociar diretamente com os investidores, sendo um processo mais complexo.

Para casos como esse, a liquidez se torna menor e, por vezes, é mais difícil de vender as cotas adquiridas.

Valor mínimo

Esse tipo de investimento se torna atrativo para muitas pessoas pela possibilidade de entrar em fundos com uma cota a valores menores que R$100.

Para tal, se torna necessário buscar os fundos imobiliários mais rentáveis, mas que tenham baixos preços de entrada.

Custos

Algumas pessoas acreditam que basta somente comprar as cotas que o investimento está feito, sem necessidade de pagar por mais nada.

Porém, vale ressaltar que existem três custos que o cotista possui: o de pagar pela administração e gestão, e o de performance.

O primeiro é mais fácil de entender uma vez que uma pessoa será responsável por administrar a carteira do investidor.

Já no segundo, existe uma forma de entender que, caso o desempenho do fundo seja superior ao índice de referência, uma parte do lucro será destinada ao gestor do fundo.

Por outro lado, o terceiro custo é o de negociação de cotas.

Ou seja, tanto para comprar como para vender cotas na bolsa é necessário pagar um valor de corretagem para a corretora intermediadora das operações.

Além disso, é aconselhado que o investidor cheque com a corretora se ela cobra algum valor para manter as cotas na carteira da pessoa.

Rendimentos e rentabilidade

Normalmente o retorno de um fundo imobiliário é feito por meio da distribuição periódica de rendimentos.

Além disso, eles são obrigados a ter rendimentos pelo menos uma vez a cada semestre, mas muitos fundos acabam preferindo pagar mensalmente os investidores.

Assim, podemos ter em mente a primeiro momento que ela é uma fonte de renda frequente.

Porém, é importante destacar que o volume dos rendimentos varia conforme a política de investimentos definida para o fundo.

No entanto, mais comum é a renda do aluguel dos imóveis.

Não é incomum ainda que os rendimentos recorrentes sejam maiores que indicadores como o CDI, mas podem acontecer perdas de valor no meio do processo.

De toda maneira, uma boa rentabilidade de fundo imobiliário é entre 0,75% e 1% por mês.

Tributação

Esse é um ponto que pode ser confuso para muitas pessoas uma vez que uma parte do ganho obtido é isento de tributação e outra não, principalmente de Imposto de Renda.

Para que ele seja isento de IR, existem três fatores:

  1. o cotista deve ter menos de 10% das cotas totais do fundo;
  2. é obrigatório que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas; e
  3. as cotas devem ser negociadas na Bolsa de Valores ou em um mercado de balcão organizado.

Porém, o ganho obtido por investidores por meio da valorização das cotas do fundo não são isentas de IR.

Assim, na venda dessas cotas existe uma porcentagem de 20% sobre o valor total destinada para o Imposto de Renda.

Amortização

As amortizações são pagamentos referentes a devolução do patrimônio aplicado na carteira por parte do investidor.

Vale pontuar que esse pagamento é feito do fundo para com o investidor, e não o processo inverso.

Um caso que pode acontecer de amortização é quando o fundo realiza venda de um imóvel sem previsão para investir a quantia recebida.

Outra situação que pode gerar a devolução de bens para cotistas é quando os fundos se fecham, fazendo com que as cotas não possam ser retiradas.

E quando existe um período ao qual, no fim, ocorre uma liquidação das cotas, os recursos devem ser repostos para os investidores.

Índice Ifix

Este índice foi criado para analisar o desempenho de fundos imobiliários.

Ele é composto por cotas de diferentes fundos que são negociados tanto em mercados de bolsa como no balcão organizado da B3.

Além disso, ele indica as variações nos preços e o impacto da distribuição de rendimentos nas carteiras.

A carteira possui uma revisão periódica de quatro meses, mas para que um fundo seja analisado pelo índice, é necessário que ele seja negociado em 60% dos pregões pelo tempo de vigor de três carteiras.

Existe mais de um tipo de FII?

Além de existir diferentes fundos no quesito variedade, existem também variados tipos os quais um fundo imobiliário pode se encaixar.

Conforme a ANBIMA, eles são divididos conforme a aplicação feita e a estratégia adotada, tendo uma lista de fundos imobiliários separada da seguinte forma:

  • para renda: investem em desenvolvimento ou integração de imóveis em fase de projeto ou construção;
  • para venda: a aplicação feita em imóveis em projeto ou construção para realizar a venda deles;
  • renda: parecido com o primeiro, mas é feito o empreendimento imobiliário em imóveis já construídos para gerar renda com locação ou arrendamento;
  • títulos e valores mobiliários: aqui a aplicação é feita em cotas de sociedades, fundos de participação, recebíveis e fundos creditórios; e
  • híbridos: não utilizam somente uma das alternativas anteriores, podendo fazer uso de mais de uma forma.

Em todos os casos, normalmente é feito o investimento de cerca de dois terços do patrimônio líquido total que o fundo possui.

Vale a pena investir nesse tipo de fundo hoje em dia?

Antes de falar se compensa investir em fundos imobiliários hoje, devemos lembrar que ele é um tipo de aplicação de renda variável, ou seja, a remuneração varia conforme uma série de índices.

E o principal índice aqui é a taxa de juros, a Selic.

Por outro lado, esse tipo de aplicação é procurada por pessoas que almejam uma rentabilidade maior e, consequentemente, maiores retornos.

Contudo, vale lembrar que essas ações possuem um risco considerável, e que deve ser levado em consideração antes de realizar o investimento.

Mas para analisar melhor se esse tipo de aplicação é uma boa opção ou não, devemos ter em mente os benefícios e prejuízos que podem ser causados por ele.

Vantagens

Os benefícios oferecidas pelos FIIs são:

  • possibilidade de contar com a gestão de um profissional para decidir entre investimentos por meio de critérios e análises do mercado;
  • facilidade para realizar investimento nesses fundos;
  • recebimento mensal de renda;
  • possibilidade de entrar nesse investimento com R$100 ou menos;
  • fácil acesso aos títulos e ações presentes na cota comprada;
  • proteção contra a inflação, ou seja, ter compensação a longo prazo, e contra crises;
  • isenção de IR; e
  • transparência.

Outro ponto positivo é a diversificação, algo muito recomendado para a carteira de investimentos de uma pessoa.

Desvantagens

Em contraponto, existem os lados negativos, que são:

  • um pequeno investidor pode ter muito trabalho para analisar os melhores FIIs e investimentos; e
  • impossibilidade de interferir nas decisões dos ativos, caso a pessoa já conheça o mercado.

Por isso, esse tipo de ativo é recomendado para pessoas que queiram diversificar a carteira de investimentos, alcançando melhores resultados.

No entanto, lembre-se de não aplicar todos os recursos disponíveis somente nos FIIs.

Como investir em fundos imobiliários

Para realizar um investimento em fundos desse tipo é bem simples, mas existem alguns passos que podem ser seguidos:

  1. criar uma conta em uma corretora de valores;
  2. definir quais são os prazos desejados e as metas financeiras a serem alcançadas;
  3. escolher o fundo desejado tendo como base os dados do fundo e os objetivos pessoais;
  4. realizar simulações para saber quanto será ganho ao fim do período;
  5. realizar a transferência do patrimônio via TED; e
  6. enviar uma ordem para a corretora sobre a compra, algo feito pelo aplicativo da corretora no celular.

Feito isso, a pessoa já realizou a compra da cota, sendo agora um investidor.

E um ponto muito indicado é o de ter autocontrole, mesmo vendo o dinheiro crescendo.

Assim, o recomendado é permanecer com as cotas até que o objetivo traçado anteriormente esteja completo.

Como se tornar um gestor de fundos imobiliários?

O gestor de  fundos de investimento imobiliário é um profissional qualificado e especializado para poder atuar nessa função.

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Porém, ele deve ser habilitado pela ANBIMA, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais.

Para tal, ele precisa conquistar ao menos dois dos três diferentes certificados oferecidos pela associação:

  1. CFG: selo inicial dentre os três, que oferece fundamentos de gestão e é requisito para as outras duas opções;
  2. CGE: certificado para gestores que atuam com fundos estruturados; e
  3. CGA: a certificação que capacita o profissional a gerir fundos considerados mais tradicionais.

Vale ressaltar que a CGA é uma certificação que já existia anteriormente, mas que foi remodelada.

Porém, tanto um profissional certificado em CGA como em CGE podem realizar a gestão dos Fundos Imobiliários. Entretanto, a mais comum e recomendada é a CGA.

Guilherme Almeida
Guilherme Almeida
Bacharel em Economia e Especialista em Finanças Corporativas e Mercado de Capitais pelo Ibmec-MG. Mestrando em Estatística pela UFMG, atua como professor, palestrante e porta voz das áreas de economia e finanças, tendo concedido mais de mil entrevistas para os principais meios de comunicação. Atualmente, leciona matérias ligadas à Economia e ao Mercado Financeiro em cursos preparatórios para certificações financeiras, além de ser o Economista-Chefe do departamento de Estudos Econômicos da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de Minas Gerais (Fecomércio MG).

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